Руководство по организации Общего Собрания Совета Дома

Законодательное обоснование.

Согласно статье 36 Жилищного Кодекса, помещения подъездов, лифты, стены, крыша, все это относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме (МКД). Причем согласно статье 44 Жилищного Кодекса все вопросы, связанные с пользованием общего имущества собственников помещений МКД относятся строго к компетенции общего собрания собственников помещений МКД. Согласно ст. 46 ЖК РФ, решения по таким вопросам принимаются более чем двумя третями голосов собственников.

Хочу заметить, что граждане, проживающие в муниципальных квартирах, по договору социального найма не являются собственниками помещений в МКД. Собственником является Город, а его интересы при проведении общего собрания собственников помещений в МКД, в соответствии с Распоряжением правительства Москвы, представляет ГУ ИС, также ГУ ИС имеет право голоса по нежилым помещениям, расположенным в доме, принадлежащим Городу.
Потому в домах, где большая часть квартира неприватизирована, провести общее собрание и принять на нем необходимые решения, значительно сложнее, чем в домах, где большая часть квартир в частной собственности.
Даже с учетом той практики, что ГУИС своими помещениями голосует как большинство частных собственников. Повторюсь, это практика, но не норма.

Общее собрание.
Так как провести общее собрание?
Первое, что необходимо сделать при подготовке к проведению общего собрания – это получить сведения о собственниках и их долях. Такой документ, на основании заявления (в свободной форме), выдает Инженерная служба района. То есть идем в ГУ ИС (кое-где в МФЦ), сдаем заявление, где просим предоставить расчет долей для проведения общего собрания, оставляем в заявлении свои контактные данные, просим выдать ответ на руки.
Нам ставят «входящий штамп» на копии заявления (копию желательно сделать заранее, также как и копию паспорта и копию свидетельства на квартиру) и присваивают входящий номер. Еще должны указать номер телефона, по которому можно будет узнать, когда будет готов расчет долей. Через день или два звоним и узнаем, кто у нас исполнитель по заявлению и просим его номер телефона. У исполнителя узнаем, когда можно будет подойти и забрать.
Вообще, по закону у ГУИСа 30 дней на рассмотрение и ответ на наше заявление, но, как правило, они делают это раньше. Когда неделя, когда две.
Далее, получив расчет долей, нам надо определиться с датой и местом проведения собрания.
Место. Наиболее универсальным вариантом – является ближайшая школа или библиотека, или помещения Управы, например. Как правило, Управы районов оказывают содействие при проведении собрания и выборе помещения. Тут необходимо письменно обратиться в Управу с заявлением об оказании содействия при выборе помещения. Надо понимать, что Управе этим заниматься недосуг, в том смысле, что она оказывает содействие, а не предоставляет помещение в обязательном порядке. И еще надо понимать, что Управа, просто берет и звонит в ту же самую школу, например, и просит школу предоставить Вам помещение.
Следовательно, ничего не стоит подойти к директору школы самому и попросить его об этом.
На самом деле, где провести собрание, Вам расскажут в Отделе по работе с населением Дирекции Единого Заказчика Вашего района (ГУП ДЕЗ). Люди работающие в этом отделе, лучше всех в районе знают, где обычно проводят общие собрания и где ближайшие, пригодные для этого помещения. Кое-где в московских ДЕЗах попадаются настолько дружелюбные сотрудники по работе с населением, что даже могут помочь найти такое помещение и согласовать детали.

Кроме места проведения собрания, надо определиться с датой. Естественно собрание лучше проводить в такое время, когда бОльшая часть собственников свободна и не в отъезде. То есть, утром в августе к Вам на собрание придет меньше народу, чем после семи вечера в октябре.
Лучше это делать вечером, после работы, в будний день или в выходной.

Далее, повестка дня. С повесткой дня надо определиться очень четко, менять ее нельзя ни при каких обстоятельствах, а от правильности постановки вопросов на повестке дня, будет зависеть успешность Всей дальнейшей работы.

1) Первые вопросы – это процедурные вопросы. Решения по ним необходимы.
- Это избрание председателя собрания, секретаря собрания (кто-нибудь из инициативной группы).
- Это избрание счетной комиссии – людей, которые будут подсчитывать голоса.
- Это выбор места хранения документов по собранию (протокол собрания, уведомления о проведении собрания, бюллетени голосования и прочее).
- Выбор места и/или способа ознакомления с результатами собрания. Как правило это информационные доски на первых этажах подъездов. Там надо будет разместить копию протокола собрания после проведения голосования. Причем при отсутствии кворума на очном собрании, мы это запротоколируем (об этом позже) и протокол – на доску. И при проведении заочного собрания, мы тоже публикуем протокол на доске информации.

2) Теперь вопросы по существу.
- Сперва нам надо определиться с лицом, уполномоченным заключить договор от имени ВСЕХ собственников с рекламной фирмой, на размещение рекламной конструкции/стендов и тп. Это должен быть ответственный человек, которого знают и доверяют соседи.
- Разумеется, нам надо уполномочить человека на ведение переговоров с рекламной фирмой.
- Этого же человека надо уполномочить на право обращения в суд от имени всех собственников для защиты прав и законных интересов собственников. (Это на тот случай, если рекламная фирма в последний момент не пойдет на встречу).
-Важный вопрос способа и цели расходования денежных средств, извлекаемых из рекламы. Этот вопрос должен решаться индивидуально, в каждом доме. Поскольку, стоимость рекламы в разных районах – различна, количество и размер стендов и сам вид рекламной конструкции тоже сильно различаются. Тут много факторов, которые необходимо обсуждать, потому данные вопросы – эта тема отдельного обзора.
Так, реклама, размещенная на крыше жилого дома в центральном округе, размером десять на два метра, может приносить по несколько миллионов в год. Есть конструкции, которые приносят жителям по 1 млн. долларов в год. Стенды, которые мы рассматривали в начале, приносят совсем не много. Но даже этими деньгами можно уменьшить Вашу плату за консьержа на 50 рублей ежемесячно. Все зависит от Вашего желания.
Важный момент: все денежные средства, получаемые от использования общего имущества собственников МКД – являются также общим имуществом. И доля каждого собственника на эти деньги равна его доле в праве на общее имущество. Эта доля указана в расчете долей, который Вы получите в ГУИСе и она равна отношению площади собственника квартиры к площади всех помещений в доме (кроме общих помещений), это, как правило, десятые доли процента.
Это основное в повестке дня.

3) На будущее рекомендовал бы установить упрощенный порядок уведомления о проведении собрания. Так, согласно ст. 45 ЖК РФ, мы должны уведомить собственников не менее чем за десять дней до даты проведения собрания. Причем, уведомление должно быть направлено заказным письмом или вручено под роспись.
Учитывая стоимость заказного письма, порядка 50 руб., этот способ в дальнейшем, будет весьма накладным (хотя при проведении первичного собрания – этого не избежать). Можно конечно каждый раз проводить поквартирный обход и отбирать подписи у собственников, но это тоже время и труд.
Один из законных способов уведомления - это объявление в установленном месте (все на той же доске информации на первом этаже или в отдельным объявлением в лифтах/на каждом этаже). Важно понимать, что уведомление в подъезде будет признано надлежащим только в том случае, если на ранее проведенном собрании было принято решение об уведомлении таким способом.
В общем, это вопрос рекомендательного характера, благодаря которому мы переходим к следующей теме.

Уведомление/проведение/голосование.

Я специально вынес это отдельной темой, поскольку нарушения и недоработки могут привести к признанию результатов собрания недействительными.

Уведомления.
Как говорилось ранее, есть два способа (если не выбиралось иного) в законе, как уведомить собственников о проведении собрания. Это заказные письма и лично под роспись. Какой выбрать способ – дело Ваше. Вам лучше знать, как это будет удобнее. Можно уведомлять и так и так. Можно уведомлять кого-то лично, кого-то письмом.
Важно, заказные письма должны быть направлены не позднее, чем за десять дней до даты проведения собрания. Личное уведомление, также – не позднее, чем за десять дней.
Для поквартирного обхода необходимо подготовить лист уведомления. Это принципиально важный документ, в котором расписывается собственник лично (не домочадцы или квартиросъёмщики или рабочие, а сам собственник лично!). Указывается дата, когда было вручено уведомление. Лист уведомления представляет собой список всех жильцов дома, с указанием ФИО, номеров квартир и даты уведомления. Это будет таблица на десять-двадцать листов. Лист уведомления желательно сшить ниткой, пронумеровать и заверить подписями членов инициативной группы.
Можно сделать несколько таких листов – поподъездно. Такую таблицу придется делать самому. Однако, не раз работники ГУИСов, делая расчет долей, шли мне на встречу и скидывали расчет долей (EXELвский файл) на флешку или почту. А из расчета долей очень легко и просто делается лист уведомления.
При уведомлении письмами, Вам также понадобится лист уведомления. На почте Вам просто откажут в отправке тАкого количества писем без поквартирного списка.
Лист уведомления, который Вы понесете на почту также желательно прошить, но только после того, как отправите все письма (почта поставит там свои отметки об отправке).
Как говорил раньше, письма надо отправить не позднее чем за 10 дней. Но учитывая нано-технологии, применяемые Почтой России, лучше это сделать заранее.
Я бы рекомендовал идти на почту дней за 30-35 до проведения собрания. И поквартирный обход также проводил бы дней за 25.
Далее, содержание уведомления.
В приведенном Образце содержатся все сведения, которые должны быть в уведомлении: это дата, место проведения собрания, инициатор собрания (ФИО, адрес), повестка дня (строго в таком виде, в котором она будет в бюллетенях голосования), порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
В нашем случае, мы не собираемся демонстрировать на собрании какие-то материалы, единственное важное, что надо обсудить на собрание, это, собственно,реклама и что с ней делать))). Потому просто берем и размещаем краткую информацию на информационных досках о том, что: реклама размещена незаконно (ст. 44 ЖК РФ) и требуется легализовать взаимоотношения между собственниками и рекламной фирмой, можно привести немного арифметики (на подобии той, что я проводил раньше). А в уведомлении указываем, место ознакомления с информацией по собранию: информационная доска и указываем номер телефона и/или адрес членов инициативной группы, дабы особо интересующиеся могли бы ознакомиться лично.
Кроме того, важно указать в уведомлении: сведения о заочном голосовании.
В подавляющем большинстве случаев кворума на очном голосовании не бывает. Редко удается собрать в одном месте и в одно время более 2/3 собственников (а жаль). Потому надо сразу готовиться к заочному голосованию.
Именно потому в приведенном выше образце содержатся и уведомление о проведении собрания и бюллетень голосования и сведения о заочном голосовании.
Статья 47 ЖК РФ регламентирует порядок проведения заочного голосования. От себя могу сказать: на проведение заочного голосования надо отпускать не менее 2-3 недель. То есть в уведомлении надо указать, что начиная со дня, следующего за днем проведения голосования в очной форме, собственники могут сдавать заполненные бюллетени голосования в указанное место уже в заочном порядке. Надо указать последний день принятия бюллетеней. Но это не освобождает Вас от необходимости проводить поквартирный обход и собирать бюллетени самостоятельно. Это ускорит и активизирует Ваших соседей.
Рекомендую напомнить собственникам в уведомлении, что испорченные бюллетени будут признаны недействительными, а новые можно получить у инициативной группы.
Порядок заполнения бюллетеня указан в приведенном выше образце. Там все просто. Единственный важный момент, это данные документа о праве собственности на помещение. Кто-то может не знать этих данных, у Вас же они будут на руках (расчет долей), и Вы можете дополнить потом сами. Краткие паспортные данные желательны (серия номер), а ФИО, номер квартиры – необходимы. Ну и подпись, разумеется.

Очень важно уведомить ГУИС. Лучше это сделать лично, через канцелярию. ДЕЗ тоже желательно уведомить (лишним не будет), также через канцелярию.
Помните, не так важно уведомить, сколько подтверждение того, что Вы это сделали. Я к тому, что у Вас должна остаться входящая отметка канцелярии с указанием даты.

В начале очного собрания секретарь фиксирует, что кворума нет (если его нет). Это нам не мешает обсудить все с соседями, которые не поленились и пришли. Рассказать зачем нам нужны такие решения, рассказать про заочное голосование и тп.
Далее, в протоколе указывается, что кворума не было и инициативная группа решила провести собрание в заочной форме. Подписывает протокол инициативная группа.
Далее, после сбора всех бюллетеней, мы считаем голоса (согласно расчету долей) и результат голосования оформляем протоколом (этот протокол должна подписать счетная комиссия).
Все бюллетени голосования, листы уведомления, протоколы собрания и прочее передаем ответственному лицу, выбранному на собрании. Копию протокола передаем в ГУИС и в ДЕЗ, а в сопроводительном письме указываем, что подлинники документов хранятся у такого-то ответственного лица и будут предоставлены для ознакомления по требованию.
На этом в принципе все, что касается собрания.

Комментарии

Аватар пользователя Владимир Рязанский

«В связи с получением жителями опубликованного там-то протокола общего собрания собственников, составленного с нарушением закона, а именно с нарушением порядка проведения общего собрания в области оповещения в установленном законом порядке 100% собственников, требуем:
1. Отменить решение Общего Собрания от такой-то даты ввиду отсутствия кворума, приостановить действие всех соглашений, заключённых на основании данного решения.
2. Организовать проведение Общего Собрания согласно установленного законом порядка.
3. Предоставить материально-ресурсное обеспечение для оповещения собственников в установленном законом порядке, включая оплату услуг почтовой связи и печать информационных материалов.
4. Предоставить помещение для проведения Очного Собрания и материалы для проведения Заочного собрания.
5. Обеспечить контроль законности проведения Общего Собрания представителями органов Муниципального управления.
6. В случае принятия Собранием отрицательного решения по вопросам, утверждённым незаконным протоколом, принять меры к предотвращению нарушений, в том числе демонтажу установленных конструкций и нововведений.»
Подписи жильцов, не оповещённых о проведении Общего Собрания под расписку.

Яндекс.Метрика